Prakticky každý z nás se nejméně jednou v životě setká s důležitým krokem, který může přinést do života trochu peněz nebo naopak spoustu trápení. Ano, je to prodej domu nebo bytu. Jakoby nestačilo změnit prostředí, odstěhovat se na jiné místo, nutnost seznamovat se s novými lidmi, případně si hledat i novou práci... Je nutné nějakým způsobem zajistit prodej nemovitosti.
V České republice to je s prodejem nemovitosti docela nesnadné. Nalepí se na vás spousta realitek, podvodníků, dokonce i zlodějů. Co dělat, aby došlo k minimalizaci rizik a ke zvýšení pravděpodobnosti prodeje nemovitosti, si popíšeme v následujících řádcích.
Rozhodnutí - chci prodat nemovitost, dům nebo byt
Na samém počátku musí být vaše rozhodnutí. Jako majitel nemovitosti se musíte rozhodnout, zda ji chcete prodat a za jakých důvodů. Prodeje domů se realizují nejčastěji z těchto důvodů:
- finanční důvody (vysoké náklady na provoz), zadlužení, exekuce
- nutnost stěhovat se za prací
- málo času na udržování domu a zahrady
- destrukce partnerských vztahů – rozvod
- ekologické důvody (silné znečištění, nedýchatelný vzduch, zamoření škodlivými látkami)
- sousedé a domorodci (nepřizpůsobiví občané, nadměrný hluk, časté krádeže a vandalství)
- nedostatečná infrastruktura (instituce, školka, škola, obchod, všechno je daleko a doprava stojí spoustu peněz) – např. satelitní nebo venkovské/odlehlé oblasti
- časté záplavy nebo přírodní pohromy
- špatný stav nemovitosti a nedostatek financi pro rekonstrukci
- nový start do života, partnerský svazek, svatba
- odchod do domova důchodců
Pokud na uvedeném seznamu najdete dva důvody, vaše myšlenky na prodej nemovitosti a stěhování jsou více než opodstatněné. Důležité je podniknout další kroky pečlivě a rozvážně, aby nedošlo k životní chybě a ztrátě času i peněz.
Správné pořadí
Ze zkušenosti musím říct, že nejhůř se prodávají a nakupují domy, které nejsou připraveny k nastěhování, bez ohledu na jejich stav. Zájemce, který navštíví dům s rodinkou v plné sestavě, přičemž obdrží informaci, že nejprve musí zaplatit peníze, aby se rodina mohla odstěhovat někam do nového, bere obvykle nohy na ramena a z obchodu sejde.
Důležité je tedy stanovit si správné pořadí. Najít finance pro koupi nového bydliště – domu nebo bytu. Souběžně s těmito aktivitami již lze zahájit prodej domu. Dům postupně vyklízet a připravovat pro budoucí majitele, kteří jednoho dne přijdou, a potom nebude na nic čas. Nejméně jednou za dva týdny si vyčlenit den pro udržování pořádku v domě, dvorku a zahradě, aby vše vypadalo hezky a pro zájemce přitažlivě.
Uvědomte si, že udržování domu po dobu prodeje vás bude stát nemalé množství času i peněz. Celý prodejní proces může trvat i několik let. Záleží na lokalitě a ceně, kterou za nemovitost požadujete.
Nejprve se tedy pokuste udělat vše pro vlastní odstěhování, a souběžně začněte vyvíjet maximální úsilí pro prodej nemovitosti.
Spolehnout se na realitku?
V žádném případě. Nenašel jsem realitku, která by byla stoprocentně spolehlivá. Objevil jsem dva základní druhy realitek:
1. Podvodníci – Podvodných realitek je přibližně 60 %. Máte velkou pravděpodobnost, že na ně narazíte. Vyznačují se silným nátlakem ze strany obchodních zástupců na uzavření smlouvy. Ve smlouvě mají nesmyslné pasáže, odstavce vyznívající proti vašim zájmům. Obchodní podmínky jsou psány malým písmem a nelze je prostudovat na jeden zátah. Podvodníci jsou neodbytní, těžko se jich zbavujete. Lezou k vám dveřmi, oknem, komínem. Jakýmkoli způsobem se snaží získat váš podpis a souhlas s lukrativním prodejem nemovitosti. V žádném případě nepodepisujte.
Pamatujte si základní pravidlo, dokud nepřivede realitka kupce, který jako první podepíše předkupní nebo kupní smlouvu, v žádném případě nepodepisujte smlouvu s realitkou. Stejně tak pozor na různé ''dohody'', které prý chrání realitku před tím, abyste podepsal smlouvu se zájemcem za jejich zády. Řekněte jim, aby si oni podepsali vlastní dohodu se zájemcem. Některé realitky do těchto dohod umísťují brutální sankce a nespecifikovaný okruh vlastních zákazníků, do kterého může patřit prakticky každý. I třeba budoucí kupec domluvený jinou realitkou nebo přímo vámi.
Podepsáním lukrativní smlouvy se vystavíte na milost i nemilost realitce, která si s vámi bude dělat, co se jí zamane. V první řadě bude realitka tlačit na snížení ceny a také přijdete o drahocenné měsíce, kdy nemůžete vyvíjet vlastní aktivity zaměřené k prodeji nemovitosti. Kupce většinou stejně neuvidíte.
2. Neškodní – neškodné realitky jsou realitky, kterým utekli zkušení podvodní obchodní zástupci nebo jsou to přece jen realitky, které to myslí se zákazníkem o něco líp. Většinou stejně neumí prodávat, ale dejte jim šanci. Tou šancí nemyslím podpis smlouvy, ale předání informací o prodávané nemovitosti. Pokud budou mít kupce, není přece problém podepsat kupní smlouvu a také dohodu s realitkou (pečlivě přečtenou a zpřipomínkovanou z vaší strany – každou dohodu lze změnit).
Na realitku se tedy v žádném případě nespoléhejte. Jejich zástupci mají stejné možnosti prodeje jako máte i vy. Navíc nemají osobní zájem a motiv, jaký máte vy. Předejte kontakty jen těm realitkám, které nebudou lpět na nevýhodné smlouvě. Nejlepší možnost je nepodepisovat žádnou smlouvu.
Jak tedy prodat nemovitost?
Shrneme si to do několika bodů:
Neškodným realitkám předejte informace o nemovitosti. Realitky si vás většinou najdou samy, jakmile začnete podávat inzeráty. Odfiltrujte podvodnické realitky a používejte jen ty slušné.
Inzerujte, inzerujte, inzerujte. Zvolte přijatelnou, ale o něco vyšší cenu, kterou postupně např. každých 6 měsíců snižujte. O každém snížení ceny informujte (mailem) realitky, které s vámi spolupracují, aby se necítily z vaší strany podvedené.
Připravte si letáčky a oblepte veřejné vývěsky, reklamní sloupy, nástěnky. Letáček nechte v ordinaci, v obchodě, na poště.
Oslovte známé, spolupracovníky a nabídněte jim zajímavou provizi za dohození kupujícího, se kterým se obchod zrealizuje. Tato metoda funguje.
Na dům umístěte velký plakát s informací o prodeji a telefonním čísle. Nejlépe bez ceny, kterou budete v závislosti na trhu občasně měnit. Zájemcům cenu samozřejmě sdělte.
Vodárny, elektrárna a zloději
Zabezpečte si elektroměr, aby vám nikdo nestrhnul plombu. Divili byste se, kolik je závistivých jedinců, kteří mají jediný cíl – škodit.
Za okno dejte papír se stavem vody a energie, aby vás neotravovali z vodáren a elektráren. Spotřebu mít nebudete žádnou, tak proč si přidělávat práci s dotěrnými dotazy zástupců těchto firem na vaši spotřebu.
Změňte si paušál za el. energii (plyn) na co nejnižší s ohledem na roky, které se bude nemovitost prodávat.
Zabezpečte dům proti zlodějům, nenechejte tam cennosti a peníze. Jednou nebo dvakrát vaši nemovitost určitě někdo navštíví, to se můžete vsadit.
Na jaké zájemce si dát pozor?
Dejte si pozor na:- lidi, kteří před vámi hrkají milionem v hotovosti. Peníze mohou být falešné a navíc je to protizákonné (zákon o praní špinavých peněz).
- lidi, kteří vás budou pořád otravovat, a obchod se nakonec neuzavře. Určete si pravidlo – např. dvě schůzky a dost - chci vaše rozhodnutí.
- lidi, kteří mají komplikované požadavky. Např. - ''nejprve potřebuji zastavit váš dům, aby oni získali ty peníze, aby vám jako mohli zaplatit...'' Nenechte se napálit.
Trpělivost růže přináší...
Pamatujte, že všechno se dá prodat, záleží hlavně na tom, aby byla přijatelná cena + informace se musí dostat k osobě, která má zájem koupit.
Psychicky se připravte na otřesně nízkou úroveň právníků a pracovníků realitek. Nedostatečná znalost zákonů, češtiny a korektnosti v jednání + nedostatek slušnosti a morálního jednání nejsou výjimkou, ale spíše pravidlem. Dokumenty si důkladně studujte, případně využijte
vlastního osvědčeného právníka - věřte, stojí to za to.
Prodejní proces se může natáhnout na dlouhé roky. Pamatujte na to, a důkladně zabezpečte nemovitost proti zimnímu období. Pravidelně nemovitost větrejte a bojujte proti plísním a prachu. Jednoho dne se ukáže kupec a vaše úsilí bude odměněno.
Prodávat nemovitost v Česku není jednoduché.
Hodně štěstí!
